长租公寓在昆明
撰文：《昆明楼市》首席购房顾问 文锋
最近，杭州的长租公寓“暴雷”，自如的“甲醛门”，加上“房租抬升”风波，搞得长租公寓名声狼藉。也难怪SOHO中国的潘石屹发声“不建议做长租公寓，因为这个生意是亏的。”
月初的时候我去参观了昆明公租房公司做的惠悦家，上周跟随longhu去了重庆，参观了longhu的长租公寓-guanyu，颇为感触的。
按照开发商龙湖在空间即服务的规划，长租公寓并列成为地产开发、商业运营、物业服务4大主航道业务的。
按计划，今年longhu旗下长租品牌将累计实现65000间开业量，至2020年，其单年的租金收入将达30亿元，恰好今年6月份，龙湖冠寓也落地昆明，288套公寓。
其实在长租公寓领域，涉足最早的还属万科，万科在2014年就开始布局了，目前租赁住宅业务已覆盖30个主要城市，累计获取房间数超过16万间，累计开业超过4万间。在今年上半年，万科将租赁住宅确立为核心业务之一。
那长租公寓在昆明究竟是什么样的情况？
根据2017年《全国50城房租收入比研究》报告显示，超七成房租收入比过高，其中：北京58%、深圳54%、上海48%、三亚48%、昆明28%，略高于25%的平均水平3个百分点。
人均租金860元/月，在中西部地区高于西安、贵阳，租赁市场需求上扬趋势明显。
据不完全统计，昆明目前已经拥有10多家长租公寓品牌，其中租金回报及运营能力较有口碑的是h公寓，房源储备最多的是昆明市公租房公司创立的“惠客”公寓，仅前两次的供房数量，已超千套。
根据云南财经大学不动产研究中心的周教授的说法，“目前，中国租赁市场格局为‘4411’，即40%中介、40%房东、10%业主、10%长期租赁机构。未来市场格局可能是‘541’结构，即50%专业机构化管理市场，40%中介、二房东、业主等常规租赁市场，10%房屋分享。
公寓行业发展模式和房产中介类似，因为其不动产特性，呈现出区域性强的特点。大部分长租公寓运营商做的都是二房东的生意，从业主手里收房，然后向租客出租，赚的是租金差。
且不说，未来会成为什么样的格局，就昆明目前租赁市场，长租公寓确实有较为明显优势的，比如房源真实、价格透明、合同清晰、租期稳定、遇到问题能快速处理等，装修时尚新潮，家具也有逼格，还没有中介费。
在昆明市场，长租公寓运营商一般都是通过从业主手里收取房源，无论是h公寓还是柠m公寓，他们获取或许房源的方式并没有太多区别，最终都是要和房屋的实际产权人发生合作关系，通过“房屋托管+标准化装修+租后服务”的模式，也就是目前公寓租赁市场的主力军是职业二房东和个人房东，整体吻合周教授说的未来“541”的市场格局。
站在获取房源上，他们最迫切的是解决房源，放在目前住宅供不应求的昆明市场，很难获取得到住宅属性的长租公寓，为此大量存量房的公寓成了解决长租公寓运营商解决房源最主要的来源。
这个好处，一方面能帮忙开发商解决部分去化问题，尤其是大量公寓产品的项目，成为开发商营销推广中一些卖点噱头，但昆明的公寓产品实在太多了，市场分散，加上区域性特点强，管理半径的限制，同样的团队及品牌运作，如灵k公寓就无法做到跟h公寓一样成功。
另一方面，长租公寓基本都是轻资产运作的模式，对房间进行统一装修，然后统一运营、统一对外出租，在其角色定位上，基本充当了二房东的角色，即使是房源集中式的业态分布的公寓商也是售卖房源后再进行收房源运营的。
可以理解为这是开发商和公寓运营商其实仅是在某一个阶段的合作需求，当然，有些开发商和公寓商是同一个主体，只是在不同阶段实现角色的切换而已，而在房源销售后，开发商很容易易位退出，变成公寓商和业主之间的合作，为此，从某种意义上讲，跟开发商的合作基本是基于周期内的品牌及营销运营的合作，跟业主的合作才是营收分工的合作。
简单理解，公寓运营商收罗了现在甚至未来可能存在的社会闲置房屋资源。在开发商还没找到房源买家之前，公寓运营商与其合作也仅仅是解决房源入口问题，最终的合作在于业主本身，公寓运营商略带租约回报或者托管模式间接帮开发商找到买家，在销售环节完成接棒。
无论是什么的角色分工，对于公寓运营商在前期确实需要较高的经济成本、时间成本、运营成本，回收周期较长，但房屋租赁的良好现金流、未来的衍生收入和市场空间让公寓行业存在巨大的市场机会。规模超过万亿的租赁市场，加上“房住不炒”和“租购同权”的一些政策导向，长租公寓可谓是在产业趋势中处于风口上，这也是被资本追逐的原因。
根据百度百科的解释，“长租公寓”，又名“白领公寓”，“单身合租公寓”，是房地产三级市场一个新兴的行业，将业主房屋租赁过来，进行装修改造，配齐家具家电，以单间的形式出租给房屋周边的白领上班人士。
可以明确，这里说的“公寓”是对具有上下水功能的独立场所的描述，并非真正意义上40年产权的公寓，虽然昆明市场上有很多长租公寓就来源于这类产品，但实际上昆明很多长租公寓却属于住宅属性，比如惠悦家，在昆明版筑翠园、金域缇香、侯谷花园等多个商品住房小区，其用水用电均是住宅属性。
从某种意义上讲，惠悦家的长租公寓显然更具优势。
相比其他的公寓运营商，昆明市公租房公司的惠悦家因为属于国企直租，可以说属于“国家队”了，他们收房的形式相对简单，一般是通过开发商在前期商品房建设过程中需要做到一定的配比，实现房源的统一性，也能相对有效控制成本。
但无论何种形式，长租公寓的存在，算是住房租赁市场在住房供应体系和市场的重要组成部分，作为房地产链条中，首先，长租公寓是经济增长的潜在动力来源，对建材、家具等上下游的带动作用明显。其次，租房市场发展有助于推动住房合理消费。中小户型、中低价位的租房供给有助于实现住有所居的社会目标，从而推动人口有序流动，实现以人为中心的城市化。最后，未来是存量房市场，发展租房市场是盘活土地存量、提高闲置房源使用效率的重要途径。
长租公寓的“长”是时间维度上的标尺，但都是相对的，对房东（业主）和对租客是不一样的。
一般而言，公寓运营商与房东的合作周期基本在8-10年时间，有的会更长，可达15年时间。而在盈利时间上，按照运营商给出的说法，开始的3年时间基本很难实现盈利，但在其过程中，其衍生的很多价值，比如资产证券化、比如租客大数据等等。
公寓运营商控制了房源，却无法控制租客，毕竟租房很大程度上是个人行为，有很多变数，为此，从这个角度上看，这个就是“短”租行为。
据相关数据统计，目前国内的长租公寓，租客的平均租期仅为6-8个月。正常是年签季付（即签署一年期租约合同，可以按照一季度一付），当然还有一些是月付，包括途家盛捷，长租主要还是在一个月，甚至更短。
按照世联2017年的年报，出租率基本稳定在80%-85%，也可以理解为是行业的平均水平了。
但庞大的人口流动成了租赁市场可能的最大动能。据保守估计，中国的流动人口规模超过2亿，青年人占绝对比例，且他们的需求以租赁为主，简单统计表明目前有超过1.3亿青年人通过租房解决居住问题，一个不太严谨的估计表明这部分人的市场规模超过4000亿。
也就是说，这个群体变动是相对较大，但足够大的群体基数，基本可以平抑房源的空置成本。
为了更好较长时间内控制房源，公寓运营商在合作约定中，基本都会做阶梯式的回报，比如“334”从某一个回报比例每阶段递增，比如前面三年每年回报6%，三从第4年到第6年，每年的回报变成7%，后面4年每年是8%。
然后开发商包装一下，即可使用前面3年的投资回报直接抵房款，增加营销卖点，这在前些年昆明市场是经常见到的。
结合上面获取房源的方式，其实是有很大区别的。
如果轻资产的运作模式，公寓运营商在持有房源上会通过对房屋的改造装修及后期运营，赚取一定的差价进行获利，房源越多，相应的边际成本就越低。
而重资产的运作基本就是通过自建的方式，目前而言，通过贷款（按照银行4.9%的基准利率）建成公寓出租，回报率最高不超过1%，即使房租翻番也难实现盈利，这也是潘石屹不建议做长租公寓的主要原因。
还有一种就是通过收购烂尾楼、经营不善的办公楼，将其改造成长租公寓，通过改造住房、划小出租单元的方式，获得资产增值和租金溢价，但这种机会很难寻觅。
而站在投资回报率上，超过5%基本都难实现，超过6%更不现实，至少目前基本没有成功的案例。回报越高说明越不靠谱。前面三年可见回报，后面的时间，想要所谓的投资回报基本很难。
所以，品牌房企一般都不会在这种类型物业上做投资回报的承诺。包括现在住建部整治房地产市场乱象及新广告法中要求，房地产广告中不得含有房产升值、投资回报、办理户口、送学位等事项的承诺。
最近关于长租公寓市场频繁出事，从“房租抬升”风波到自如的“甲醛门”，再到杭州鼎寓“爆仓”，租客的权益很难得到保障，租来的房子确实都存在很多的不确定性。
如果从这个角度看，长租公寓和目前市场出租房本质并没有多大区别，只不过长租公寓有专人运营和管理，有统一的品牌标识，有更好的服务，不用担心爆仓，强制涨房租，也没有中介费等现象。
但同样的是，租客都无法控制房间内的甲醛，更无法评估每个租客的性情，好比无法选择邻居一样。还有就是房东要卖房或者抵押到期等情况，住户被临时解约也是存在的。
就涨房租而言，可以理解为到期赶租客的一个借口罢了，因为就昆明的房租水平，在市场正常的情况下，很难找到上涨的理由。
在很多买房人的眼里，房产的投资除了跑赢通货膨胀，更多的它依然是最佳的保值方式，除了短期持有抛售获利外，就是中长期的安身立命居所了，在升值置业中，闲置的房源舍不得抛售的则作为出租，收取租金补贴家用，在租金上，根本别指望房租像房价一年翻一番的可能，只要租金不下调都算是对折旧的最大回报了。也就说，房产投资向来就不是靠房租来收益的。
当然，长租公寓中的各种乱象是客观存在的也没有什么可避讳的。不可否认，在中国，几乎每个行业变迁，都会经历一轮早期的野蛮生长，接着是持续的试错、调整、重构，然后是大范围、长时间的洗牌重塑，最后才会进入良序发展的状态。
在住房租赁市场的大蓝图里，呈现的是一个环节复杂、参与主体众多、多层次需求的市场。以消费者、政府、运营机构为主的交互场景中，不同的参与者提供不同的价值：政府提供配套政策、营造环境，运营机构提供价值服务、从事规范经营，消费者获取资产收益、享受品质生活。
记得在之前的文章里也曾说过，房子可以是租的， 但生活不能。
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